тел/факс:email: WashAdvokat@yаndex.ru
Temur_Mamoevich@Davreshan.ru
Член Адвокатской Палаты Саратовской области
Запись в реестре 64/300 | Удостоверение №1183.

   
 
 
 
 

Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?

Приобретение недвижимости является одним из самых радостных событий; но чтобы радость не омрачилась неприятностями или потерей денег, уже на этапе заключения сделки стоит подумать над вопросом, как проверить квартиру перед покупкой. Для решения вопроса о том, как проверить квартиру перед покупкой, можно либо обратиться к квалифицированному юристу, либо сделать это самостоятельно.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Первое, что необходимо сделать – это проверить правоустанавливающие документы на квартиру. То есть основной вопрос, который стоит перед вами – на основании чего у владельца квартиры имеются на нее права.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т.д. Желательно также посмотреть оригиналы этих документов, чтобы убедиться в отсутствии исправлений, подправок, помарок.

Если таковые имеются, то их «официальность» должен удостоверить нотариус. Задумайтесь над ситуацией, когда человек хочет продать квартиру, завещанную или подаренную абсолютно другим человеком в короткие сроки после получения ее в собственность.

Далее нам необходимо проверить «историю» квартиры. Для этого берем выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся все сведения о квартирах с 1998 года. Для получения выписки обращаемся в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Размер госпошлины составляет 100 рублей для физлиц и 300 рублей для юрлиц.

Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и т.д. Учтите, что срок исковой давности по предъявлению претензии по «бывшим» спорам составляет 3 года.

Так что если вы заметили, что спор был недавно, попросите копию решения у собственника и убедитесь, что все в порядке. Бывают и такие ситуации, что сведений о квартире в ЕГРП нет. Это связано с тем, что кроме приватизации с квартирой ничего не «совершалось»; соответственно, объект продажи «чист».

Покупка квартиры: документы и нюансы сделки

Еще одним не менее важным вопросом при покупке квартиры является проверка на наличие/отсутствие в ней незаконных перепланировок. Это можно проверить только через справку из БТИ. Любая перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими органами. Если разрешения нет, то собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа.

Теперь коснемся основного вопроса: как проверить продавца?

Первое – проверяем паспорт гражданина, продающего недвижимость. Это делается либо при помощи специального сервиса на сайте ФМС, либо путем обращения в паспортный стол.
Совершенно иная ситуация складывается, когда сделку «ведет» представитель собственника. В этом случае необходимо самым тщательным образом изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право – только на подписание договора или же еще на получение денег.

И, наконец, последнее действие, необходимое для проверки квартиры: нужно убедиться, что в квартире не прописаны третьи лица, которые впоследствии могут предъявить свои права на эту жилплощадь. Для этого собственник должен предоставить вам выписку из домовой книги, где отражаются сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).

Проверка квартиры: что еще нужно учесть?

При осмотре квартиры обратить внимание на общее состояние. Например, сколы, трещины в стенах и потолке говорят о том, что ремонт здесь давно не делался, соответственно, вложить денежные средства, пусть даже в «косметический» ремонт, все же потребуется.

Кроме этого, если квартира находится на последнем этаже, осмотрите потолок на предмет протечки крыши. Если такая проблема есть, то потребуется также ремонт крыши. Если подтеки есть, но квартира находится не на последнем этаже, значит, ее заливают соседи.

Вообще вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, с другими соседями, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.

Кроме «основного» пакета документов, для «правильного» оформления купли-продажи требуется еще несколько документов:

  • согласие второго супруга на распоряжение имуществом. Если собственник говорит, что он не состоит в браке, то можно посмотреть его паспорт или обратиться с этим вопросом в паспортный стол;
  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по продажи квартиры, если собственником квартиры является ребенок;
  • если квартиры была получена по наследству, стоит убедиться в том, что других наследников не имеется, а если они и есть, то уже заявили отказ от наследства. Всю эту информацию можно получить у нотариуса в качестве выписки из Нотариальной книги.

Проверка квартиры – новостройки

Самое главное при приобретении квартиры в новостройке – это проверка репутации застройщика(Подробнее см.  Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?). Для этого надо изучить его деятельность, сколько лет он строит дома именно в вашем регионе; все ли квартиры сдавались вовремя; не было ли нареканий у жильцов. Желательно также съездить в ранее отстроенный дом и поговорить с жителями.

Но это формальная сторона вопроса. Более подробно стоит остановиться на документации от застройщика. Прежде всего, им должны быть получены все соответствующие разрешения на строительство дома. Далее, он должен состоять в саморегулируемой строительной организации (это является гарантией того, что в случае банкрота застройщика и остановки строительства, гражданам будут компенсированы их убытки; то есть членство в саморегулируемой организации это своего рода страховка от «несчастных» случаев). Кроме этого, у организации должны иметься соответствующие документы на землю под дом.

Причем все запрашиваемые вами документы компания должна предоставить без нареканий. Если по каким-то причинам она отказывается это делать, задумайтесь.

Ситуации, которые бывают на практике

Ситуация 1. Т. купила квартиру. Через некоторое время ей приходит повестка в суд о том, что подан иск бывшим владельцем квартиры о признании сделки купли-продажи недействительной. В судебном заседании истец представил доказательства того, что в момент подписания договора он был недееспособен, а это, в соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса, является основанием для признания сделки недействительной.

Ситуация 2. И. приобрел квартиру и спустя некоторое время узнал, что в 90-е годы, когда была приватизация этой квартиры, ребенок не реализовал свое право на приватизацию и теперь подает иск в суд о признании сделки недействительной. В 1994 года был принят закон о приватизации, в соответствии с которым ребенок тоже должен был участвовать в приватизации; исключение составляли случаи, когда давалось письменное разрешение органа опеки на «неучастие».

Ситуация 3. М. купила квартиру, которая перешла в собственность продавца по наследству. Через некоторое время объявился наследник, который не знал о смерти родственника. Нотариус оформил наследство на того, кто в течение 6 месяцев обратился к нему с соответствующим заявлением. «Неучтенный» наследник подал документы в суд об оспаривании сделки.

Ситуация 4. С. купил квартиру у Н. Сделку оформляла родственница Н. по доверенности. Документ был составлен правильно, поэтому вопросов у покупателя не возникло. Но позже выяснилась, что Н. психически не здорова и не может отвечать за свои поступки.

Таких ситуаций на практике может быть большое количество. Но при правильном подходе к предпродажной проверке квартиры вы сможете избежать многих неприятных моментов и владеть приобретенной недвижимостью, не опасаясь появления третьих лиц, о которых вас не «предупредил» хозяин квартиры.

Источник: http://sovetnik.consultant.ru

 


Просмотров страницы: 136

Вы прочитали статью: Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?

Оставить комментарий

Комментарии к другим записям

Похожие записи :

.
Вопросы / комментарии
Статистики сайта
Яндекс.Метрика



Проверка тиц




Подписка на рассылку

Введите Ваш email:



цитатыКогда все остальные права попраны, право на восстание становится бесспорным.
-Томас Пейн-
.