тел/факс:email: WashAdvokat@yаndex.ru
Temur_Mamoevich@Davreshan.ru
Член Адвокатской Палаты Саратовской области
Запись в реестре 64/300 | Удостоверение №1183.

   
 
 
 
 

Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры?

При уплате НДФЛ налогоплательщик может уменьшить сумму налога к уплате за счет налоговых вычетов, к которым также относится налоговый вычет при продаже квартиры. Налоговое законодательство РФ имеет ряд особенностей при оформленииналогового вычета при продаже квартиры, знания которых помогут физическому лицу законно уменьшить размер НДФЛ, и не получить отказ в инспекции.

Новый законодательный акт №212-ФЗ, одобренный и утвержденный «23»июля2013г., существенно изменил ряд положений Кодекса и внес коррективы в правила и порядок оформления имущественного вычета по статье 220-ой Налогового Кодекса с начала 2014 года. По общему правилу обложение доходов от купли-продажи имущества происходит с учетом следующих положений:

  • если налогоплательщик владел квартирой 3 года или сроком, превышающим 3 года, то при ее продаже он не платит НДФЛ со всего полученного им дохода
  • если налогоплательщик приобрел имущество менее 3-х лет назад, то при продаже он имеет возможность использовать право, закрепленное за ним в налоговом законодательстве, а именно: сократить размер дохода на полагающийся ему по закону имущественный вычет

ВАЖНО: чтобы получить вычет при продаже квартиры, следует подать в инспекцию декларацию по специальной форме ндфл3 и написать заявление

Как нормативно закреплен имущественный вычет при продаже квартиры?

Основным нормативным документом, определяющим, как рассчитать, заплатить и отчитаться по подоходному налогу, является Налоговый Кодекс. Статьей 220 в главе 23-ей Кодекса закреплено право на вычет на следующих условиях:

  • в соответствии с пунктом 1/пп1 ст. 220-ой физическое лицо – продавец квартиры, может использовать специальный вычет при сделке продажи имущества (квартиры)
  • в соответствии с пунктом 2/пп1 ст. 220-ой размер вычета при продаже квартиры определен, как доход от ее продажи, но не более величины в миллион рублей
  • в соответствии с пунктом 2/пп3 ст. 220-ой продавец вместо получения права на 1млн.руб. вычета может оформить уменьшение доходов от сделки по продаже имущества на реальные расходы, который были сделаны при ее покупке

ВАЖНО: если продавец квартиры не хочет использовать сейчас свою возможность оформить вычет, а ему интереснее сделать уменьшение в размере ее покупной цены, расходы на покупку должны документально подтверждаться

Что выгоднее, расходы на покупку или вычет по квартире?

Для того чтобы оценить экономическую выгоду того или иного решения, нужно просчитать в цифрах, при каком варианте налог для физического лица с продажи квартиры будет меньше. Рассмотрим это на примерах для различных ситуаций, которые часто встречаются в жизни.

Ситуация 1

Продавец Иванов В.В. в 2013 году продал квартиру за 2.4млн. руб.

Квартира была куплена им в 2012году за 1.9млн. руб.

Как рассчитать налог, чтобы результат был для Иванова В.В. наиболее экономически выгодным в строгом соответствии с законодательством?

Вариант 1: используем право на вычет

Доход Иванова В.В. в 2013 году от продажи квартиры – 2.4млн. руб.

Вычет от продажи квартиры – 1млн. руб.

Налоговая база по налогу – 1.4млн. руб. (2,4 – 1 = 1,4)

НДФЛ к уплате по декларации 2013 года – 182тыс. руб. (1.4млн. руб. * 13%)

Вариант 2: вместо вычета Иванов В.В. уменьшит доходы на расходы (документы есть)

Доход Иванова В.В. в 2013 году от продажи квартиры – 2.4млн. руб.

Покупка квартиры в 2012году обошлась Иванову В.В. в – 1.9млн. руб.

Налоговая база по налогу с продажи квартиры – 0.5млн.руб. (2,4 – 1,9 = 0.5)

НДФЛ к уплате по декларации 2013 года – 65тыс. руб. (0.5млн. руб. * 13%)

Как видим из данного примера, Иванову В.В. выгоднее не подавать на вычет, а воспользоваться правом на уменьшение цены продажи квартиры на величину расходов при ее покупке. Таким образом, Иванов В.В. законно сэкономит 117тыс. руб.

ВАЖНО: уменьшить доходы при совершении сделки по продаже квартиры на сумму расходов по ее покупке можно, когда налогоплательщик сохранил документы, свидетельствующие, что расходы в указанном размере были фактически им произведены

В случае с Ивановым В.В. он должен предоставить в подтверждение своих расходов следующие документы:

  • договор на покупку своей квартиры с прежним собственником
  • квитанции и платежные поручения об уплате за квартиру

Все документы на квартиру и уплату за нее при покупке должны быть на 1.9млн. руб.

Представим следующую ситуацию:

Ситуация 2

Воронов А.К. в конце 2011 года купил квартиру, цена которой по документам значится 500тыс. руб.

В середине 2013 года Воронов А.К. удачно продает свою квартиру за 1.2млн. руб.

Если Воронов А.К. не знает о своем праве на вычет при продаже квартиры, то по итогам 2013 года он должен будет заплатить в бюджет с продажи квартиры НДФЛ в следующем объеме: 91тыс. руб. ((1.2млн. руб. – 0.5млн. руб.) * 13%)

Если же Воронов А.К. воспользуется своим правом на вычет, то его налог к уплате по итогам 2013 года будет следующим: 26тыс. руб. ((1.2 – 1) * 13%)

Получается, что Воронову А.К. гораздо выгоднее воспользоваться правом на вычет, чем уменьшать доходы на реальные расходы, сделанные им при покупке жилья

ВАЖНО: имущественный вычет выгоден всем налогоплательщикам, которые либо утеряли квитанции и платежные поручения об оплате покупной стоимости квартиры, либо их расходы меньше миллиона рублей

Другой вариант использования вычета, если стоимость продажи квартиры менее миллиона рублей

Ситуация 3

Налогоплательщик Сомов И.В. купил квартиру в 2012году за 650тыс.руб., а в 2013 году продал ее за 780тыс. руб.

В этом случае Сомов И.В. не будет платить налог в бюджет с проданной квартиры, так как воспользуется своим правом на вычет в сумме доходов, т.е. 780тыс. руб.

ВАЖНО: в том случае, когда квартира продана по стоимости менее миллиона рублей, вычет на квартиру при продаже предоставляется в размере ее продажной цены (не миллион, а 780т.р. в случае Сомова И.В.)

Как рассчитать налог на доходы, если продана квартира за границей?

Если налогоплательщик в 2013 году продал квартиру, которой он владел меньше, чем 3 года и которая располагалась за пределами РФ, и получил доходы от иностранного гражданина, то он также может воспользоваться имущественным вычетом по НК РФ, который равен доходу от продажи, но не более 1млн.руб.

ВАЖНО: для имущества, проданного на территории Российской Федерации и за границей налоговыми резидентами России (т.е. российскими гражданами – налогоплательщиками), действует единое правило получения вычетов и расчета подоходного налога

Какой вычет предоставляет государство при продаже долевки?

Если квартира физического лица фактически является объектом долевого строительства, то при ее продаже возможны следующие варианты получения имущественного вычета:

Вариант 1

Налоговая инспекция признает проданную квартиру, являющуюся объектом долевого участия, прочим имуществом и применит к сделке по ее купле-продаже правила подпункта 1 пункта 2 ст. 220-ой о прочем имуществе граждан. Кодекс предусматривает для таких сделок вычет в размере 250000рублей.

Вариант 2

Налогоплательщик подает декларацию при продаже квартиры — объекта долевого строительства и заявление на вычет в размере 1000000рублей и при этом готов отстаивать свое право в суде. В случае проигрыша налогоплательщик должен будет уплатить налог в полном объеме, пени за несвоевременную уплату налога и штрафные санкции.

ВАЖНО: в пользу варианта 1 свидетельствуют письма-разъснения, изданные Министерством Финансов и Федеральной налоговой службой России, но в защиту варианта 2 говорит установленная судебная практика, согласно которой вычет при продаже квартиры в недостроенном доме должен предоставляться в размере 1млн. руб.

Рассмотрим ситуацию с продажей квартиры в недостроенном объекте на практике:

Ситуация 1

Налогоплательщик Сидорова И.Е. купила квартиру в недострое в начале 2013 года и заплатила за нее 620тыс. руб., в декабре 2013 года долевка была продана ею уже за 890тыс. руб.

Рассмотрим максимальную и минимальную сумму налога, которую может заплатить Сидорова И.Е
Если исходить из разъяснений налоговой и Минфина, то вычет, на который может претендовать Сидорова И.Е. – это 250тыс. руб. Как видим, Сидорова И.Е. может подтвердить свои фактические расходы в 620тыс. руб. и не заявлять право на вычет в сумме 250тыс. руб.

При таком подходе к расчету налога Сидорова И.Е. должна заплатить в бюджет 35 100 рублей ((890 000 – 620 000) * 13%

Но Сидорова И.Е. знает о судебной практике в пользу налогоплательщика, поэтому она решает использовать право на налоговой вычет по квартире, а не по иному имуществу, в размере 1млн.руб. Сидорова И.Е. ничего не заплатит в бюджет.

Ситуация 2

Орлов П.П. решил продать квартиру в недостроенном доме за 1.3млн. руб. Расходы на ее покупку составили 1млн. руб. Орлову П.П., чтобы не иметь конфликтов с налоговой инспекцией, безусловно, целесообразнее не использовать свое право на вычет, а сразу подать декларацию из расчета «доходы минус расходы». Результаты вычислений будут идентичны использованию вычета в размере 1млн.руб., но не будет оснований для разногласий с инспекцией.

ВАЖНО: при оформлении декларации по НДФЛ при продаже жилья в недостроенном доме, нужно рассмотреть все возможные варианты законного уменьшения налога, и выбрать наиболее выгодный и с экономической точки зрения, и с учетом действующей судебной практики

Как рассчитывается вычет, если квартиру продает предприниматель?

Правила подпункта 4 в пункте 2-ом статьи 220-ой Кодекса прописывают, что имущественный вычет не предусмотрен в отношении доходов от продажи квартиры, которая ранее использовалась в предпринимательских целях. То есть, частные предприниматели, ведущие свою коммерческую деятельность в квартире, при ее продаже не смогут воспользоваться правом на имущественный вычет. Но в тоже время, если предприниматель продает жилье, которое не имеет отношения к его предпринимательской деятельности, на доходы от такой продажи распространяются все права об имущественном вычете.

Рассмотрим данное законодательное правило на примере:

ИП Семенов П.Р. занимается куплей-продажей квартир. В 2013 году он продал квартиру, которую купил в этом же году, и в которой не проживал, и одновременно с тем продал свою квартиру, в которой они жили семьей. Таким образом, по правилам налогового законодательства, вычет на продажу квартиры, в которой он не проживал, предоставлен не будет, а вот при продаже квартиры, которую семья Семенова П.Р. использовала исключительно для собственного проживания, Семенов П.Р. имеет законное право на имущественный вычет, ограниченный 1млн. руб.

Можно ли получить имущественный вычет при продаже квартиры несколько раз?

Законодательство по налогам и сборам не ограничивает право на вычет при продаже жилья. Таким образом, имущественный вычет при реализации квартир можно получать несколько раз. Но нужно учитывать, что имущественный вычет в год ограничен 1млн. руб. То есть, если вы продали в год несколько своих квартир, то имущественный вычет все равно будет 1млн. руб. Поэтому нужно просчитать, чем выгоднее воспользоваться: имущественным вычетом или возможностью уменьшить доходы на реальные расходы.

К примеру, Золотов П.М. продал в 2013 году две свои квартиры, которыми он владел менее 3-х летнего периода. Одна квартира стоила 1.8млн. руб. и была приобретена им ранее за 1.2млн. руб., а другая квартира стоила 950тыс. руб. и при покупке Золотов П.М. фактически уплатил за нее 820тыс. руб.

В такой ситуации Золотову П.М. будет выгоднее уменьшить доходы от продажи квартиры за 1.8млн. руб. на величину реально произведенных расходов, а по второй квартире оформить имущественный вычет в размере дохода.

Тогда получим, что Золотов П.М. должен уплатить НДФЛ при продаже 2-х квартир в размере: 78тыс. руб. ((1,8 – 1,2) * 13% + (0,95 – 0,95) * 13%)

Если же Золотов по ошибке сделает наоборот, то его налог к уплате при продаже двух квартир составит: 120.9 тыс. руб. ((1,8 – 1) * 13% + (0,95 – 0, 82) * 13%)

ВАЖНО: при продаже нескольких объектов имеет смысл воспользоваться услугами профессиональных фирм по подготовке ндфл3 и расчету НДФЛ, таким образом, удастся минимизировать налог на доходы при продаже квартир физическим лицом и вовремя сдать ндфл3 и заплатить налог.

Источник: http://sovetnik.consultant.ru


Просмотров страницы: 114

Вы прочитали статью: Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры?

Оставить комментарий

Комментарии к другим записям

Похожие записи :

.
Вопросы / комментарии
Статистики сайта
Яндекс.Метрика



Проверка тиц




Подписка на рассылку

Введите Ваш email:



цитатыКогда все остальные права попраны, право на восстание становится бесспорным.
-Томас Пейн-
.