тел/факс:email: WashAdvokat@yаndex.ru
Temur_Mamoevich@Davreshan.ru
Член Адвокатской Палаты Саратовской области
Запись в реестре 64/300 | Удостоверение №1183.

   
 
 
 
 

Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?

Долевое участие в строительстве – весьма популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством. Однакодолевое участие в строительстве, как и любая инвестиционная деятельность, – это и некоторые риски, которые, впрочем, можно минимизировать, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.
Безусловно, такой способ строительства очень выгоден обеим сторонам: застройщику не приходится брать кредиты и платить свои средства за их обслуживание, а покупатель имеет возможность по выгодной цене выбрать из множества имеющихся предложений наиболее оптимальный для себя вариант. Кроме того, если еще совсем недавно дольщики-граждане были практически бесправны при нарушении застройщиком договорных условий, то сегодня их защищает закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, в частности, устанавливает требования к договору долевого участия (ст.4) .

 

Долевое строительство: введение

Неблагоприятное развитие событий для покупателя все же имеется, причем не всегда виноват в этом застройщик. Существует несколько типичных ситуаций, с которыми может столкнуться дольщик:

 

  • умышленное не исполнение своих обязательств застройщиком: сбор денег под «псевдостроительство», продажа одного и того же «виртуального» объекта сразу нескольким участникам;
  • внешние факторы: негативные экономические и политические изменения в стране;
  • существенное отличие реальных размеров и качества готовой квартиры от обещанных.

Тем не менее, многих из этих ситуаций можно избежать, заключив «правильный» договор с застройщиком.

Скачать договор долевого участия в строительстве

 

Риски долевого строительства и страхование от них

Неблагоприятное развитие событий для покупателя все же имеется, причем не всегда виноват в этом застройщик. Существует несколько типичных ситуаций, с которыми может столкнуться дольщик:

  • умышленное неисполнение своих обязательств застройщиком: сбор денег под «псевдостроительство», продажа одного и того же «виртуального» объекта сразу нескольким участникам;
  • внешние факторы: негативные экономические и политические изменения в стране;
  • существенное отличие реальных размеров и качества готовой квартиры от обещанных.

Ограждая дольщиков от таких неприятных моментов, законодатель обязывает застройщиков страховать свою ответственность за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств (ст. 23.1 федерального закона «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ).

Кроме того, многих из этих ситуаций можно избежать, заключив «правильный» договорс застройщиком.

Зачем заключать именно договор долевого участия в строительстве

Для этого есть несколько причин:

  • до передачи квартиры дольщику строящееся жилье находится у него в залоге, поэтому распорядиться им по своему усмотрению застройщик не сможет (п.1 ст.13 214-ФЗ);
  • с 01.01.2014г., в связи с вступлением в силу закона N 294-ФЗ от 30.12. 2012 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вводится дополнительная мера, защищающая покупателя – обязательное страхование ответственности застройщика или поручительство банка.
  • минимизирован риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам;
  • в случае нарушения договорных сроков передачи готового жилья покупатель вправе требовать от застройщика выплату неустойки – 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в договоре, за каждый день просрочки;
  • покупатель получает гарантию на приобретенное жилье — не менее 5-ти лет с даты его передачи;
  • дольщик в случае, если он передумал покупать квартиру, вправе уступить права требования по такому договору новому участнику.

С чего следует начать заключение договора

Обратите внимание, что в соответствии с законодательными нормами застройщику для привлечения денежных средств дольщиков необходимо выполнить ряд действий, а именно:

  • получить разрешение на осуществление строительства;
  • опубликовать в СМИ, разместить в сети Интернет или представить в регистрационный орган так называемую проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте;
  • осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства.

Поэтому перед тем, как решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией и, если она была опубликована, узнайте — где и когда. Застройщику разрешено не опубликовывать декларацию, если денежные средства привлекаются без рекламы, однако в таком случае он обязан предъявлять ее для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Что можно узнать из этого документа? Декларация поможет прояснить не только правомочность данного строительства, но и раскроет полную информацию о надежности застройщика и его финансовом положении. Так, она содержит следующие важные сведения: об учредителях, кем и когда было выдано разрешение на строительство, о площади земельного участка под ним и о праве застройщика на него, об общем имуществе дольщиков и его составе, а также информацию о других проектах застройщика, о размерах его задолженности и многое-многое другое.
Имейте в виду, что застройщик не имеет права принимать от вас деньги до тех пор, пока договор о долевом строительстве не будет зарегистрирован в государственном органе. Такие нарушения влекут за собой для застройщика огромные штрафы — до миллиона рублей!

Какие условия должны быть включены в договор долевого участия в строительстве

Изучив предварительную информацию и решив вступить в долевое участие в строительстве, вам необходимо обратить внимание на состав договора и его основные пункты. Законом не установлена единая форма данного документа, однако есть важные разделы, без которых такой договор будет считаться недействительным:

  1. Предельно конкретное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
  2. Цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
  3. Срок передачи объекта;
  4. Сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
  5. Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Также законной признается только письменная форма этого документа.

Кроме обязательных пунктов, хорошо бы увидеть в договоре следующую информацию:

  • порядок корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению);
  • указание максимального количества раз сдачи жилья государственной комиссии;
  • сроки устранения недочетов, выявленных дольщиком при осмотре квартиры;
  • сведения о форме управления будущим домом;
  • срок, порядок и стоимость оформления объекта в собственность.

Обратите внимание на одну важную особенность договора долевого участия — он является типовым для всех дольщиков, а потому индивидуальные внесения изменений в него очень затруднительны.

Как обманывают дольщиков при заключении договора

Довольно жесткие требования закона 214-ФЗ, предъявляемые к застройщикам, заставляют некоторых из них избегать заключения договора долевого участия, заменяя его похожей по названию формой — предварительным договором долевого участия, который является по своей сути одной из наиболее рискованных сделок. Причем, несмотря на свою опасность для покупателя, таких договоров заключается не так уж и мало. Почему? В первую очередь потому, что на предварительном этапе цена за недвижимость минимальна.

Основной причиной, по которой застройщик предлагает заключить предварительный договор, является отсутствие у него разрешения на осуществление строительства. Решаясь на заключение такого договора, подумайте, разве есть какие-нибудь гарантии, что это разрешение дадут позже? В конечном итоге, погнавшись за низкой стоимостью жилья можно потерять значительно больше, нежели приобрести.

Источник: http://sovetnik.consultant.ru


Просмотров страницы: 102

Вы прочитали статью: Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?

Оставить комментарий

Комментарии к другим записям

Похожие записи :

.
Вопросы / комментарии
Статистики сайта
Яндекс.Метрика


Проверка тиц


Подписка на рассылку

Введите Ваш email:



цитатыПраво жить и быть счастливым — пустой призрак для человека, не имеющего средств к тому.
-Николай Чернышевский-