тел/факс:email: WashAdvokat@yаndex.ru
Temur_Mamoevich@Davreshan.ru
Член Адвокатской Палаты Саратовской области
Запись в реестре 64/300 | Удостоверение №1183.

   
 
 
 
 

Дольщики — жертвы мошеников

В последние годы интерес жителей Саратова к загородному жилью становится важным драйвером строительного рынка.

Александр СОКОЛОВ Взгляд Саратов

В 2013 году площади сданных индивидуальных домов (59%) и вовсе превысили многоквартирные квадратные метры (41%). Стремление саратовцев к загородной жизни все еще сильно. А так как купить или  построить, а затем и содержать полноценный благоустроенный коттедж по силам не каждой семье, растет число людей, которые стараются приобрести загородный дом, рассчитанный на несколько хозяев. Почему же подобная покупка может быть признана незаконной и отправлена под снос?

 

«Мы покупали «элитное»

«Наш дом начали строить еще в 2008 году. Мы были одними из первых, кто купил квартиру. Жильцы въехали в свои квартиры целыми семьями, сделали ремонты, строили планы на будущее. Мы и подумать не могли, что в тот момент, когда некоторые успеют получить даже прописку по этому адресу, нас по суду станут выкидывать на улицу, – рассказывает Екатерина Шувакина. – Мы искренне полагали, что покупаем элитные квартиры. На тот момент свое жилье мы покупали из расчета по 28 тысяч рублей за квадратный метр».

То есть цена квартиры в строящемся доме-коттедже была нисколько не ниже рыночной, особенно учитывая тот факт, что многие продажи долей состоялись уже в разгар финансового кризиса. А ведь в конце 2008-го и особенно в начале 2009-го рынок недвижимости существенно просел. Как утверждают риелторы, в отдельных случаях цены упали на 25-30%. Строителям же было нужно расплачиваться по взятым накануне кризиса кредитам, приходилось устраивать распродажи. Проще говоря, за такую же сумму или даже дешевле покупатели долей в доме-коттедже могли приобрести благоустроенные квартиры (как новостройки, так и уже обжитые) в расположенном неподалеку поселке Юбилейный или жилье в том же Совхозе «Комбайн».

Но покупатели выбрали именно этот вариант. Некоторые ради покупки доли в доме-коттедже залезали в долги, брали ипотеку, а одна из семей (родители и взрослые дети) продала практически все ради покупки двух квартир на одной площадке.

Многие не обратили внимания на то, что приобретают не квартиры, а некую долю в общем строительстве. Тем более, их убеждали: это обычная сделка при долевом строительстве жилого дома. Особенно вдохновлял тот аргумент, что речь идет о приобретении таунхауса «клубного типа», где у жильцов будем минимальное количество соседей и индивидуальные коммуникации. И 34 семьи купились на эту идею.

При этом дольщики рассказывают, что многие поверили застройщику Михаилу Грачеву и не обратили внимания на то, что приобретают не квартиры, а некую долю в общем строительстве. Тем более, их убеждали: покупка не квартиры, а именно доли есть не что иное, как обычная сделка при долевом строительстве жилого дома. Особенно вдохновлял тот аргумент, что речь идет о приобретении таунхауса «клубного типа», где у жильцов будем минимальное количество соседей и индивидуальные коммуникации. И 34 семьи купились на эту идею. А что подразумевается под этими формулировками, многие поняли лишь после того, как обжились в новых квартирах.

С виду это обычный четырехэтажный дом на два подъезда, какие нередко строят в пригородах или райцентрах. Только верхний этаж выполнен в форме мансарды. По площади здание примерно равно двухподъездной «хрущевке». Но отличается покатой крышей, крупными окнами на вторых и третьих этажах, а также подъездами – они не обложены кирпичом или утеплителем, а просто остеклены. У земли фасад строения был выложен декоративным камнем. В целом постройка производит приятное впечатление, но только если забыть о некоторых требованиях, обязательных для многоквартирного дома. Если же вникать, становится понятно: построенный дом есть лишь имитация элитного жилья, при этом местами не самая удачная.

 

Гладко было на проекте

Начнем с того, что возведенный дом имеет сразу два адреса – Питерская, 16, и Питерская, 16 «а». При этом каждая часть, в соответствии с выданным разрешением на строительство, является самостоятельным коттеджем, однако по факту у строений единый фундамент. Обман был заложен буквально в основу строительства.

Не меньшей проблемой стали и индивидуальные коммуникации. Здание не было подключено к канализационной системе Саратова. Дом на три десятка семей поначалу оборудовали импровизированной «выгребной ямой». Отходы жизнедеятельности по первоначальному проекту просто предполагалось сбрасывать в яму, а затем (по мере необходимости) вызывать ассенизаторов.

Конечно, подобные ухищрения используются в загородных коттеджах, однако обычно это обусловлено тем, что в доме живет одна семья. Но здесь речь идет о доме на 36 квартир, как минимум сотне жильцов. А поскольку среди покупателей были и многодетные семьи, реальное число еще больше. При этом у людей в пользовании оказались коммуникации, рассчитанные лишь на два коттеджа, то есть на две семьи. В итоге и с водоснабжением, и с канализацией возникли проблемы, решать которые пришлось в пожарном порядке уже после окончания строительства.

Здание не было подключено к канализационной системе. Дом на три десятка семей поначалу оборудовали импровизированной «выгребной ямой». Отходы жизнедеятельности по первоначальному проекту просто предполагалось сбрасывать в яму, а затем (по мере необходимости) вызывать ассенизаторов. Конечно, подобные ухищрения используются в загородных коттеджах на одну семью, но здесь речь идет о доме на 36 квартир.

Элитные панорамные окна и подъезды тоже могли стать проблемой, так как они существенно повышают потери тепла в осенне-зимний период. Это  неоднократно отмечала в своих комментариях председатель областного комитета по тарифам Лариса Новикова. С холодом в квартирах сталкиваются даже жильцы многоэтажек, самовольно пытающиеся остеклить лоджии и за счет этого расширить площадь жилья. В случае же целого дома, построенного по такой технологии, потери при отоплении могли стать отдельной головной болью.

Холодные подъезды являются потенциальными источниками еще одной опасности. «Точка росы» (переход температуры через ноль) смещается из подъездов во внутренние пространства квартир. Это грозит промерзанием подъездов зимой, сыростью и плесенью осенью и весной.

Конечно, без проведения детальных экспертиз нельзя категорически утверждать, что возникнут сразу все эти проблемы. Тем более что часть строительных недоразумений жильцы могут устранить собственными силами. Но все это становится головной болью и собственников долей, и их соседей, которые также страдают от возросшей нагрузки на коммуникации. Кстати, именно конфликт с соседями привел к тому, что сейчас в производстве приставов находится дело о выселении 34-х семей.

 

Не поделили парковку

Как рассказывают местные жители, как только дом начал заселяться, это сразу же создало проблемы для окружающих. Первопричиной открытого конфликта стал транспортный вопрос.

Покупатели долей в доме-коттедже ставили машины вдоль дороги, что существенно затрудняло проезд другим жильцам к своим домам. Конечно, интенсивность движения в поселке невелика, но привыкшие к определенному уровню комфорта люди совсем не желали стеснять себя. Более того, на проблемах с парковкой решил заработать и сам застройщик. Въезжающим в коттедж жильцам Грачев предлагал докупать места на парковке – еще за 300 тысяч рублей. Те, кто отказывался от дополнительной услуги, и становился невольным провокатором в отношениях со старожилами.

Стали возникать и другие претензии. Новых соседей обвинили в ослабевшем напоре воды, в проблемах с неприятным запахом из-за их несовершенной канализации. Недовольные появлением «многоэтажки» владельцы коттеджей объединились и подали на новоселов в суд. Тем более что среди жильцов окружающего коттеджного поселка оказались, как рассказывают местные обитатели, судья и бывшие сотрудники силовых структур. То есть с юридическим сопровождением иска проблем не возникло.

И уже год назад было вынесено решение о сносе самовольной постройки. Доказать, что два коттеджа являются по факту многоквартирным домом, было совсем не сложно – застройщик пытался соблюсти лишь формальные требования. Например, он возвел дом в три этажа высотой, а четвертый в документах фигурировал как мансарда. Но и там расположены отдельные квартиры.

На тот момент снос возведенного объекта был невозможен, так как законодательство не предусматривает сноса жилья, в котором продолжают проживать люди. Однако соседи подали еще один иск о выселении. Выиграть дело им удалось не с первой попытки, а лишь в областном суде. К этому моменту новые жильцы уже не раз пытались заключить мировое соглашение со старожилами, но договоренности все время срывались.

И вот на руках у приставов имеется решение о выселении. Как пояснил официальный представитель УФССП по Саратовской области Владимир Моисеенко, судебные приставы обязаны исполнять решение суда, если исполнительное производство не отозвано. Единственное, на что могут рассчитывать люди, это на соблюдение всех требований законной процедуры при исполнении решения суда: «При совершении исполнительных действий обязательно присутствие врача. Там есть пожилые люди, есть женщина с четырьмя детьми младшему два года, а старшему пять. Есть женщина, у которой двое детей и она беременна третьим. Поэтому врач необходим.

Кроме того, должны присутствовать представители органов опеки, участковый полиции. Нужны слесари, ведь вряд ли кто откроет дверь добровольно, значит, ее придется вскрывать. Это глубокая драма, и наша задача, чтобы эта драма не переросла в непоправимую трагедию».

Слабость своей позиции и возможность трагического исхода дела признают и сами покупатели долей в коттедже. Безрезультатной оказалась попытка перевода бытового конфликта в публичную плоскость. Не дала результата и апелляция к властям региона и лично губернатору Валерию Радаеву. В конечном итоге жильцы признали, что их единственный шанс – попытаться договориться со старожилами, чтобы те забрали свой иск. Новоселам пришлось пойти на нестандартный шаг: они согласились за свой счет построить дорогу для соседей. И пообещали при этом, что сами по ней ездить не будут.

 

Первая ласточка?

34 семьи оказались в заложниках. Им уже неоднократно пришлось нести существенные расходы: канализация, парковка. Теперь на очереди возможное возведение дороги соседям. При этом они все еще в любой момент могут лишиться своего жилья.

Удивляет вот что: жильцы, несмотря на все обрушившиеся проблемы, до сих пор продолжают передавать застройщику деньги, а не пытаются его наказать. Не менее странный и тот факт, что с иском о сносе постройки обратились сами жильцы окрестных домов. А чиновники, наоборот, постарались замолчать проблему. Провели общественные слушания и сделали попытку узаконить постройку (затем эти слушания были успешно оспорены в суде).Иными словами, мы получили еще один саратовский «поселок Речник»: сначала дома «Новостроя», которые могут снести, теперь таунхаусы через дорогу от них. И в обоих случаях весь государственный аппарат не сумел оперативно отреагировать на проблему. А расплачиваться за это приходится обычным людям, покупателям квартир.

Эти прецеденты, скорее всего, не последние. Саратовские блогеры во время прогулок по тому же поселку Совхоз «Комбайн» находили и другие возведенные, но пока не заселенные малоэтажные дома на пару десятков хозяев. Местные жители рассказывают, что еще по одной подобной постройке (к слову, расположенной всего в ста метрах от первой) уже идет аналогичное разбирательство. Всего же в базах недвижимости и на сайтах риелторов по запросу «покупка таунхауса» можно найти более сотни предложений, и в большинстве из них говорится как раз о приобретении части дома в строящихся коттеджах на два, четыре и большее число хозяев. И не факт, что в этих жилых домах соблюдены все нормы и требования закона, предъявляемые к многоквартирным домам. А это означает, что проблемы (подобные вселению 34-х семей в два «псевдокоттеджа») могут множиться параллельно с ростом интереса саратовцев к загородному жилью.

 

Покупателям на заметку

В жилищном законодательстве РФ не существует такого понятия как коттедж или таунхаус для нескольких семей. Все возводимые дома попадают либо под категорию индивидуальных, либо являются многоквартирными жилыми домами.

При совершении исполнительных действий обязательно присутствие врача. Там есть пожилые люди, беременная с двумя детьми, есть женщина с четырьмя детьми младшему два года, а старшему пять. Кроме того, должны присутствовать представители органов опеки, участковый полиции, нужны слесари, ведь вряд ли кто откроет дверь добровольно. Это глубокая драма, и наша задача, чтобы она не переросла в трагедию

При этом для частного дома существует целый ряд послаблений, например, менее жесткие требования к коммуникациям. В частности такие дома могут не иметь централизованной системы канализации, хозяевам легче получить техусловия на присоединение электроэнергии и проект по газоснабжению. Но в случае многоквартирного жилого дома все эти послабления перестают действовать. Более того, завершенное строительство должно пройти придирчивую госкомиссию, которая может не дать разрешение на введение строения в эксплуатацию, если оно не соответствует тем или иным нормативам. Поэтому при возведении таунхауса на пять, десять, тридцать семей строители должны руководствоваться нормами и требованиями, предъявляемыми к многоквартирным жилым домам.

Что же делать потенциальным покупателям? Например, приобрести квартиру (не долю!) в доме, который изначально строился как малоэтажный, но многоквартирный. Еще одним выходом из ситуации может быть покупка жилья в таунхаусе в коттеджном поселке. В этом случае дома строятся на едином участке земли, и застройщик централизованно подводит коммуникации на территорию поселка. А после завершения работ принимает  на себя обязанности по коммунальному содержанию жилья.

Источник: Взгляд-инфо (vzsar.ru)

http://www.vzsar.ru/special/2014/09/09/pogoreli-na-mechte.html


Просмотров страницы: 636

Вы прочитали статью: Дольщики — жертвы мошеников
Количество записей: 5
  • Владимир Алексеев:

    Стоит обращать предельное внимание на контракт, приобретать не квартиры, а некую долю в общем строительстве, подписывать такие документы не осмотрительно без юриста.

  • Евгений:

    Не всегда можно разглядеть мошенника,факт мошенничества можен всплыть и через несколько лет,так что лучше всего заключать контракты с юристом о котором у вас есть хорошие рекомендации.

  • Владимир:

    Полагаю, что вносить деньги на строительство жилья его будущим возможным владельцам будет опасно до тех пор, пока не будет создан гарантийный фонд на случай банкротства строительной компании.

  • natalina:

    в любом случае чтоб избежать мощенечества нужна консультироваться с юристом, с ХОРОШИМ юристом, все проблемы и развитие мощенников только из-за не знания людей своих прав и обязанностей!

  • ольга:

    Куда проще, если для всех видов продажи было бы необходимо разрешение государства, в котором предусматривалась бы ответственность и продавца. и государства, давшего разрешение на что-либо, на какую-то продажу. А люди бы увидели этот документ и не беспокоились. Или я что-то не поняла?

Оставить комментарий

Комментарии к другим записям

Похожие записи :

.
Вопросы / комментарии
Статистики сайта
Яндекс.Метрика


Проверка тиц


Подписка на рассылку

Введите Ваш email:



цитатыПраво на счастье составляет самое неотъемлемое право человека.
-Константин Ушинский-